- 先说两个真批下来的。
- 近期同小区成交数据
- 第一，多问两家银行。
- 第二，成数别期望太满。
"房龄超20年，银行肯定不贷了"——鼓楼这套98年的老房子，业主老李攥着房产证在中介门口转了三圈，愣是没敢进来问。
其实他不知道，上个月刚有个秦淮的业主，房龄25年，照样批了将近180万。
老破小不是不能抵押，是你被自己吓住了。
先说两个真批下来的。
案例一：
鼓楼一套87年老房，业主自己觉得撑死评120万，结果银行评估出了148万，批了7成，到手103万，利索得很，年化约3.3%起。
案例二：
玄武一套92年老公房，A行评了95万只肯贷66万，换到B行评了118万贷了82万——同一套房，换家银行差距就这么大。
两家一对比，说明什么？不是你房子太老，是你银行没选对。
哪些老破小能抵押？
说实话，能抵押的比你想的多。关键看三条：
位置不能太偏。 主城区基本都行，南京的鼓楼、玄武、秦淮这些老房，评估价照样出得来。
有独立产证。 不是使用权、不是小产权，能办正规抵押。
评估价能出得来。 这是核心。房龄老不是死坎，南京主城区90年代甚至80年代的房子，只要地段还在、周边有人成交，评估师就能出价格。
真正难的是那种远郊老房加周边零成交的——评估师出不了价，谁都没辙。
银行评估看什么、不看什么？
银行评估系统拉的是近期同小区成交数据，不是看着你房产证上"1992年建成"这几个字。
看什么——看近期同小区有没有成交、周边均价多少、楼层朝向装修、有没有学位和地铁。
不看什么——不看建成年份。
很多业主自己先被房龄吓住了，其实银行压根不是按建成年份一刀切的。
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老破小抵押利率和正常房产有差别吗？
坦白说，利率本身基本没差别。经营贷年化约3.1%起，信用贷年化约3.0%起，跟新房抵押差不了多少。
差别在哪？成数。
次新房能押到8成，老破小一般6-7成。不是银行嫌弃你房子老，是怕你房龄大转手难，风险定价体现在额度上，不是利率上。
所以别被一些中介忽悠说"老房利率高"——那是瞎扯，坑你的。
老破小抵押实操三个建议
第一，多问两家银行。
上面玄武那个案例清清楚楚——A行评95万，B行评118万，差距20多万。老破小评估弹性大，多问两家不吃亏。
第二，成数别期望太满。
老破小6-7成是常态，评估价100万能贷60-70万，别按8成算预算。先算清楚自己能拿多少，再决定要不要走这条路。
第三，优先走经营贷。
有营业执照的走经营贷，利率比消费贷低一档，额度也更松。没有营业执照的走信用贷通道也行，但额度会紧一些。
记住一句话：银行批不批，看的是评估价撑不撑得住，不是房产证上几几年的.
你家老房子地段在那，价格就在那，别自己先把自己劝退了。
房子再老，也是真金白银。值多少钱，算出来的说了算。
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