南京公寓能做抵押吗

一、先说结论：能做，但别拿住宅的标准来预期

上个月一个做IT的小伙子来找我。他在江宁有一套40年产权的小公寓，当时买了约70多万，现在想抵押出来凑首付换住宅。我问他："你知道公寓能贷多少吗？"他说："不是按评估价的7成？"我说："那是住宅。公寓一般是5成，还有银行压根不接。"他愣住了。

在南京，很多年轻人买房的第一站是公寓——不限购、总价低，上车门槛低了不少。问题是，真到缺钱要用房抵押的时候，才发现公寓和住宅完全不是一回事。这行干久了就知道，公寓不是不能做，是别拿住宅的标准来预期。

二、公寓也分三六九等——70年产权的别慌

南京市面上的"公寓"分两大类。

第一类是70年产权住宅性质。这种跟普通住宅没差别，抵押贷款按住宅政策走，银行欢迎，成数7成，利率约2.5%-3.2%，年限长。如果你手上是这种，完全不用看这篇文章——它不是"公寓"，它就是住宅。

第二类是40年或50年产权商业性质。商住两用、酒店式公寓、单身公寓说的就是这类。能做抵押，但条件苛刻得多。这篇文章说的就是这种。

做住宅抵押的银行一大把，四大行、股份制、城商行全做。但公寓抵押，很多银行直接不接，跑三五行可能只有一两家愿意做。有个说法：南京主城区（鼓楼、秦淮、建邺）的公寓流动性好，银行接受度高；江宁、浦口等外围区域的，部分银行会降低成数或直接拒。

关键：先搞清楚你手上是哪一类的产权，70年的按住宅走，省时省力又省钱。

三、公寓抵押和住宅差在哪？四笔账算清楚

1. 抵押成数差一半

住宅正常评估价的7成，资质好的到7.5甚至8成。公寓呢？大部分只给5成，撑死6成。同样有套评估约100万的房，住宅能贷约70万，公寓最多约50万，一来一回差了近一半。

2. 利率贵1-2个百分点

住宅抵押经营贷现在约2.5%-3.2%，公寓约3.5%-4.0%。同样贷约50万，一年利息差出约3000到约6000。看着不多，但乘以贷款年限就不是小数目了。

3. 年限短得多

住宅抵押10年、20年很常见，最长到30年。公寓一般是5年，长的也就10年。月供压力比住宅大得多。

4. 评估价再打折

银行对公寓流动性有顾虑，评估价比住宅再低约10%-20%。评估价低加5成，双重压缩，最终到手额度比你想象低很多。

四、两个真实案例——差距有多大

有个客户，在河西中部有套40年产权小公寓，市场能卖约100万左右。拿去抵押，评估价给了约85万，5成，最后批了约42万。他说："这差距也太大了。"我说你知足吧，还有银行不接呢。

如果是同价位住宅，评估价不打折取约100万，7成下来能贷约70万。一来一回差了近约30万。

还有个鼓楼的业主，新街口附近商住公寓。地段好、流动性强，某城商行给了6成，利率约4.5%。这在南京公寓抵押里属于条件极佳了，但利率还是比住宅经营贷高了约1个百分点。他自己也说："早知道公寓这么费劲，当初咬咬牙买住宅了。"

五、什么样的公寓银行更愿意接？

这行干久了我总结了几条：

• 地段核心的：新街口、河西中部的公寓，银行觉得变现容易，比偏远区域通过率高
• 现房有证的：还在还按揭、没下证的，基本没戏
• 产权清晰：无查封无纠纷，银行审查比住宅更细
• 借款人资质好：公寓本身体质弱，流水足、征信好，银行会松一些

六、两个常见误区

误区一："我公寓也是房，肯定能抵吧？"

能抵，但不是随便做。有的银行直接说不接，有的能做但附加条件一堆。别拿住宅的预期来做公寓的申请。

误区二："公寓也能做约3%的经营贷。"

经营贷是按用途定义的，公寓确实能走经营贷，但利率还是比住宅经营贷高约1-2个百分点。别拿住宅利率来算公寓。

七、手上只有公寓，怎么做？

如果你手上只有公寓，想走抵押融资，先把这几件事做清楚：

1. 查征信——公寓抵押对征信要求更严，有逾期记录的很多银行直接拒
2. 备齐材料——不动产权证、身份证，企业用的话准备营业执照和经营流水
3. 多问几家——不同银行对公寓态度天差地别，多比对方案，别跑一家被拒就放弃了

算好账再走：评估价比预期低、成数5成左右、利率约3.5%-4.0%、期限3-5年。心里有数，别到时候落差太大。

南京公寓能抵押，但性价比和住宅不在一个档次。如果你同时有住宅和公寓，优先拿住宅去抵。如果只有公寓，也做得了——就是额度低、利息高一点、月供压力大。买公寓的时候图便宜，用公寓的时候也得认规则。

以上经验基于南京本地银行审批环境整理，实际利率以银行审批为准。

八、相关问题解答

X+1、相关阅读

• → 南京商铺还能抵押吗
• → 南京开公司没流水怎么办
• → 南京很多老板融资失败的真实原因