- 先说两个真批下来的。
- 房龄、贷款年限、房龄加贷款年限。
- 关键不是房龄本身，是评估价还能不能撑起你要的额度。
- 贷款年限和评估折扣。
30年房龄，银行直接拒贷——最近好几个业主找我，房子的事卡了大半年，一问房龄，全超30年。
老新村、学区老破小，地段再好，这个数字摆在那儿，贷款批不下来，事就黄了。
那到底还能不能做？
先说两个真批下来的。
案例一：
建邺一套92年老房，房龄33年。业主自己觉得没戏了，跑去银行一问——某股份行接了。评估价168万，批了约98万，年化约3.45%起，顺利放款。同一套房，隔壁四大行直接摇头，换家银行就过了。
案例二：
秦淮河畔90年房改房，房龄36年。四大行不接，业主差点放弃。后来换到本地城商行，评估价132万，批了约76万，年化约3.65%起。老房不是不能贷，是你找没找对门。
房龄超30年，银行怎么评估？
银行看三个数：房龄、贷款年限、房龄加贷款年限。
大多数银行要求"房龄加贷款年限不超过50年"，有的卡40年。
30年房龄按50年上限算，最多贷20年；按40年算，只剩10年。这意味着月供比新房高一大截——同样贷80万，新房分30年月供两千多，老房分10年月供七八千。
另外，评估公司打价时老房折旧狠。同地段同面积，2000年建的和1992年建的，评估价能差一截。
关键不是房龄本身，是评估价还能不能撑起你要的额度。
和20年房龄的差别在哪？
差别主要在两处：贷款年限和评估折扣。
贷款年限： 20年房龄的还能贷25-30年；30年的往往砍到10-20年。月供压力直接上去。
评估折扣： 20年的按正常折旧算；30年的更狠，部分银行直接按六七折打。同样市值的房子，能贷出来的钱少了。
简单说：房龄越老，年限越短，月供越高，门槛越紧。
哪些银行对老房更友好？
四大行——普遍严格，房龄卡40年上限的不在少数。超30年的，先别硬磕。
本地城商行（南京银行等）——相对灵活，上限放到50年甚至55年，对南京本地老房有经验。
部分股份行——招商、平安等，看评估价说话，地段好的老房敢接。
农商行——熟人路线，小额度反而好批。
关键提醒： 同一银行不同支行政策能差很多。别只跑一家网点，多问几家，尤其是做老房业务多的支行。
实操四条建议
第一，先跑评估再动手。
别等签了合同才发现评估价不够，贷款批不下来。先找评估公司出预评估，心里有数再递银行。
第二，地段比房龄值钱。
鼓楼、秦淮核心地段的老房，银行愿意接的概率远高于偏远板块。房子再老，地段在那，评估价就在那。
第三，多问几家银行。
同一套房，A行不接B行接，利率差个约0.1%-0.2%起是小问题，能贷不能贷是0和1的区别。
第四，贷款年限算清楚。
30年房龄批下来可能只给你15年，月供比预期高一大截。申请前先算：我能承受的月供是多少？年限砍了还能扛住吗？
说句实在话：
30年房龄不是终点，是门槛提高了。
地段好的老房，评估价撑得住，银行照样放款。地段差的，房龄再新也白搭。
房子和人一样，年纪大不可怕，怕的是没价值。
地段还在，价值就在，门就开着。
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