- 做二押的银行越来越少：上个月中行江宁支行不接二押了，可选的通道不是1家就是0
- 评估价比市场价缩水得多：银行都有自己那套评估体系，结果往往不可追求一样乐观
- 征信门槛更高：比一押严得多，负债率、查询次数、逾期记录一个不能差
📅 2026年6月2日
别听那些中介跟你扯什么"额度还有""银行放水"。我在南京干贷款第12年了，说句实话：能做二押的银行，上个月又砍了两家。现在还在接的，要么利息高到你不敢签，要么评估价压得你怀疑人生。
你房子值500万？别高兴太早，银行认的可能是380万。
挑两个我这办下来的，都是南京本地的，说清楚了你就知道二押现在什么行情。
案例一：评估价缩水，你以为的空间不见了
河西清凉门那边做服装批发的，2019年买的那套房，当时市值380万，一押做了210万。今年想再套点钱出来周转，房子市场价涨到差不多420万了，他以为至少能再贷个60万。
结果呢？评估师上门一看，银行只认380万评估价，抵押率按65%算，扣掉一押余额210万，批下来就95万。他拿到钱的时候跟我说："哥，我以为房子是我的，原来银行有自己的算法。"
关键点：你房子涨了银行不一定认，评估价才是银行的"官方价"，这个价可能比市场价低10%到20%。
案例二：经营贷路线绕过了征信门槛
江宁岔路口搞物流档口的，有套厂房隔壁的自住房，市值260万上下，一押还剩145万。征信上没大问题，就是流水有点波动。他自己跑了招商、平安都没下文，后来托人找到紫金农商行东山支行那个李经理，人家到店看了他物流档口的货和单子，觉得生意还在运转，给了58万。
年化4.8%起，比一押高了将近1.5个点。但那个月双十一货款垫不起，能下来就是救命。
关键点：两个都是二押，一个在南京银行做的、一个在紫金农商做的，差别全在评估价给不给力。走经营贷路线比走消费贷更好批，有营业执照的要利用这个优势。
说白了——房子已经抵给银行贷了一笔，现在又拿同一套房子再抵一次，再贷一笔出来。
一押是"第一次抵押"，二押就是"第二次"。法律上没问题，但银行愿不愿意接，那是另外一回事。我在南京跑了12年银行，二押的门道见得多了，核心就一句话：房子还有没有剩余价值可挖。
这行干久了就知道，银行算二押账的方式跟你想的不一样。
你自己觉得房子值500万，那又如何？银行不认市场价，只认评估价。评估师上门看一圈，可能比你自己估的少10%-20%。我见过最狠的，鼓楼一套房业主觉得值600万，银行评估给的是480万，直接缩水20%。
算完评估价，还要乘以抵押率，一般65%左右，然后扣掉你还没还完的一押余额。这剩下的，才是你能拿到的空间。
举个例子：评估400万，乘以65%就是260万，一押还剩180万，那二押最多也就80万。这是理想情况，实际批下来银行还要再打8折。你房子看着值不少，真正能套出来的没多少。这一点我年年跟客户解释，年年有人不信。
关键点：评估价 × 抵押率 − 一押余额 − 银行打折 = 实际到手。这个公式每个环节都在缩水，别拿市场价往里套。
一押有点小瑕疵，有些银行还能睁一只眼闭一只眼。二押就不行了。
银行角度想得很明白：一押已经占了大头，二押排在后面，真出了事二押拿钱的顺序靠后，风险本来就高。所以征信更脏的、负债率更高的、查询次数太多的，人家就不乐意接了。
基本要求是近两年逾期不能连三累六，负债率得控住，硬查询别太多。二押的客户群体本来就窄，银行当然挑得更狠。我在南京银行白下支行问过，他们二押的拒批率比一押高一倍不止。
关键点：二押征信审核比一押严得多，逾期连三累六的直接没戏，负债率太高、查询太多也基本过不了。先查自己的征信再做打算。
大行基本上不碰二押，系统里没这个产品。能接的主要是城商行和农商行。
江苏银行、南京银行——有二押产品，年化4.3%起，对本地客户还算友好，但额度保守。南京银行城南支行那边我认识个客户经理，二押做得比较稳。
紫金农商、江宁农商——门槛最低，审批灵活，但年化5%起，额度也卡得紧。东山支行、秣陵支行都有做。
招商、平安——少数股份制能做，走经营贷路线，年化4.5%起，但要求有个体户或公司资质。平安的话，有营业执照的比较好谈。
关键点：二押走经营贷比消费贷更容易批，利率也更低。你要是个体户或者有营业执照，别浪费这个优势。
| 银行 | 类型 | 年化利率 | 门槛 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 江苏银行 | 城商行 | 4.3%起 | 中等 | 额度保守，对本地客户友好 |
| 南京银行 | 城商行 | 4.3%起 | 中等偏上 | 城南支行李经理处可咨询 |
| 紫金农商 | 农商行 | 5.0%起 | 较低 | 审批灵活，东山支行、秣陵支行 |
| 江宁农商 | 农商行 | 5.0%起 | 较低 | 额度卡得紧 |
| 招商银行 | 股份制 | 4.5%起 | 较高 | 需个体户/公司资质，走经营贷 |
| 平安银行 | 股份制 | 4.5%起 | 较高 | 有营业执照好谈 |
利率差一大截。一押3.0%起，二押直接跳到4.5%起，高1-1.5个百分点很正常。
额度差更多。一押能贷到房产估值的70%甚至80%，二押能到60%就不错了——因为前面已经占了一大部分了。
审批速度也更慢。一押两周差不多，二押可能拖一个月还在补材料。二押银行要和一押银行协调同意函，这个环节最耗时间。我见过最慢的，二押从进件到放款走了6周。
还款方式也更死板。一押可选等额本息、先息后本，二押很多只给等额本息，先息后本都不一定有。
最重要的——风险不同。一押逾期银行优先受偿，排在第一位。二押排在后面，真出了问题，二押银行可能连骨头都啃不到。所以人家不敢放开做。
关键点：利率高一截、额度少一截、审批慢一截、还款死板一截、风险大一截——二押就是五个"一截"的代价。
二押不是不能做，是代价更高、门槛更严。
能做二押的银行本来就少，政策还三天两头变，今天能做的支行下周可能就停了。上个月中行江宁支行还接二押，这个月说不接了。
要么房子增值了有剩余空间，要么征信流水过硬，要么你得接受更高的利率和更低的额度。
先算清自己还有多少空间，再决定走不走二押。不是所有人都能上这班车的。
A：不同银行底线不一样，一般最低30万起步。空间太小的银行懒得做，操作成本都收不回。如果你算下来二押空间不到30万，基本别想了。
A：需要协调。二押银行要跟一押银行要"同意函"，这是一押银行确认知道你要做二押的书面文件。这个环节最容易拖时间，也是最容易被卡住的。有些一押银行直接不给，那就做不了。
A：空间很小。二押本身就是高风险产品，银行利润空间已经卡得很紧。除非你资质特别好（公务员、事业单位、大额公积金），可能有0.2-0.3个点的浮动。普通人基本没得谈。
A：可以，但要先看按揭还有多少没还。按揭余额越少，二押可贷空间越大。如果按揭刚办没多久、还款余额很高，那二押能拿到的就很少，可能不值得折腾。
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